En Moragues Arquitectos te ayudamos a estudiar la situación registral, urbanística y catastral del inmueble y a preparar la documentación técnica necesaria para actualizar correctamente su descripción.

¿Qué es una Declaración de Obra Nueva Terminada?

La Declaración de Obra Nueva Terminada es el procedimiento mediante el cual se hace constar en el Registro de la Propiedad la existencia y características de una edificación que ya se encuentra completamente finalizada. Puede ser necesaria, por ejemplo, cuando:

• Existe una vivienda, ampliación, piscina, almacén u otra construcción que no aparece reflejada en la escritura.
• La edificación figura en el Registro como “obra nueva en construcción” aunque ya esté terminada.
• La superficie o descripción registral no coincide con la realidad física del inmueble.
• Existen diferencias entre la información del Registro de la Propiedad y el Catastro.
• Se necesita actualizar la documentación antes de realizar una venta, herencia, hipoteca u otra operación sobre la propiedad.

Cada inmueble debe analizarse individualmente para determinar qué procedimiento y documentación resultan necesarios.

Inscripción de construcciones existentes en el Registro de la Propiedad

La normativa contempla la posibilidad de inscribir determinadas edificaciones terminadas mediante la correspondiente escritura de declaración de obra nueva. Dependiendo de las circunstancias del inmueble, puede ser necesario acreditar mediante certificación técnica, documentación municipal, certificación catastral o acta notarial aspectos como la fecha de terminación de las obras y la descripción actual de la construcción. La descripción aportada debe permitir identificar correctamente las características reales del inmueble y su correspondencia con la finca registral.

Declaración de Obra Nueva por antigüedad

En determinados casos puede tramitarse la inscripción registral de construcciones antiguas cuando haya transcurrido el plazo durante el cual la Administración podía adoptar determinadas medidas de restauración de la legalidad urbanística. Para ello es necesario estudiar aspectos como:

• La fecha real de terminación de las obras.
• La normativa urbanística aplicable en ese momento.
• La clasificación y situación urbanística del suelo.
• La existencia de posibles expedientes de disciplina urbanística.
• La correspondencia entre la construcción existente y la descripción que se pretende incorporar al Registro.

Es importante señalar que el transcurso de los plazos urbanísticos no supone automáticamente la legalización de una construcción ejecutada sin cumplir la normativa. Por este motivo, antes de iniciar cualquier procedimiento registral es recomendable estudiar detalladamente las circunstancias particulares de la finca.

¿Cuál es el plazo para las construcciones antiguas?

En la Comunitat Valenciana, la normativa urbanística establece actualmente con carácter general un plazo de 15 años desde la total terminación de las obras para determinadas actuaciones de restauración de la legalidad urbanística. Sin embargo, este plazo no debe aplicarse automáticamente a cualquier construcción. Existen situaciones en las que la acción de restauración no está sometida a este plazo, entre ellas determinadas actuaciones realizadas sobre:

• Suelo no urbanizable.
• Zonas verdes.
• Viales.
• Espacios libres.
• Usos dotacionales públicos.
• Terrenos o edificios pertenecientes al dominio público.
• Determinados inmuebles incluidos en el patrimonio cultural.

Además, para determinar qué plazo corresponde aplicar debe tenerse en cuenta la legislación urbanística vigente en la fecha en la que finalizaron las obras. Por ello, la antigüedad de una construcción debe estudiarse conjuntamente con su situación urbanística antes de iniciar la tramitación.

Certificado Técnico para Declaración de Obra Nueva

Para tramitar una Declaración de Obra Nueva puede ser necesario disponer de un Certificado Técnico elaborado por un profesional competente. En Moragues Arquitectos podemos realizar la inspección del inmueble y preparar la documentación técnica necesaria. Dependiendo de cada caso, el trabajo puede incluir:

• Visita técnica al inmueble.
• Levantamiento y medición de las construcciones existentes.
• Elaboración de planos del estado actual.
• Descripción de superficies y características constructivas.
• Comprobación de la normativa urbanística aplicable.
• Estudio de la antigüedad de las construcciones.
• Comprobación de la información disponible en Catastro y Registro.
• Obtención de las coordenadas georreferenciadas cuando sean necesarias.
• Preparación del certificado técnico para su utilización en la escritura correspondiente.

¿Cómo se acredita la antigüedad de una construcción?

Uno de los aspectos fundamentales en determinados procedimientos de declaración de obra nueva es determinar cuándo se terminó realmente la edificación. La antigüedad puede acreditarse mediante diferentes medios dependiendo de las circunstancias del inmueble. Entre la documentación que puede resultar útil se encuentra:

• Información histórica del Catastro.
• Certificaciones administrativas.
• Fotografías aéreas históricas.
• Documentación municipal.
• Licencias o expedientes existentes.
• Documentación técnica.
• Otra información que permita acreditar de manera suficiente la fecha de terminación de las obras.

El técnico estudia la documentación disponible y determina qué información puede utilizarse para justificar adecuadamente la antigüedad de las construcciones.

Coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro

Otro aspecto importante es comprobar que la descripción existente en el Registro de la Propiedad coincide con la realidad física y con la información catastral. La coordinación entre Registro y Catastro permite mejorar la identificación de las propiedades y reducir discrepancias relacionadas con superficies, límites o ubicación. Cuando existen diferencias puede ser necesario preparar documentación técnica adicional que permita definir correctamente la finca y las construcciones existentes.

¿Qué ocurre si Registro y Catastro no coinciden?

Es relativamente habitual encontrar inmuebles cuya superficie, geometría o descripción no coincide completamente entre Catastro, Registro de la Propiedad y realidad física. Estas diferencias pueden afectar a:

• La superficie de la parcela.
• Los límites de la finca.
• La superficie construida.
• La ubicación de las edificaciones dentro de la parcela.
• La existencia de ampliaciones, piscinas, anexos u otras construcciones.

Dependiendo de la magnitud y naturaleza de la discrepancia, puede ser necesario realizar un levantamiento topográfico o arquitectónico, preparar una representación gráfica georreferenciada o iniciar el procedimiento correspondiente para corregir la descripción.

Georreferenciación de construcciones

En determinados procedimientos registrales es necesario identificar mediante coordenadas la ubicación exacta de las construcciones existentes dentro de una parcela. La georreferenciación permite situar de manera precisa la edificación sobre el terreno y comprobar su relación con los límites de la finca. Cuando resulte necesario, podemos preparar la documentación gráfica y las coordenadas correspondientes para incorporarlas al procedimiento de declaración de obra nueva.

Mi vivienda aparece en el Registro como “en construcción”

Otra situación habitual se produce cuando una vivienda fue inscrita inicialmente como obra nueva en construcción y, una vez terminadas las obras, nunca se actualizó su situación registral. En estos casos, aunque físicamente la vivienda lleve años completamente terminada, en la documentación registral puede continuar apareciendo como “en construcción”. Para corregir esta situación es necesario tramitar la correspondiente declaración de finalización de obra y aportar la documentación exigible en cada caso.

¿Qué problemas puede causar que una vivienda siga apareciendo “en construcción”?

No actualizar la situación registral puede generar complicaciones en futuras operaciones sobre la vivienda. Entre ellas:

• Dificultades durante una compraventa.
• Problemas para que un comprador pueda obtener financiación hipotecaria.
• Discrepancias durante una herencia o reparto patrimonial.
• Diferencias entre la realidad física, Catastro y Registro.
• Necesidad de realizar la regularización con urgencia antes de formalizar una operación.

Por este motivo, es recomendable solucionar estas discrepancias antes de comenzar una operación de venta o financiación.

Declaración de Obra Nueva para vender una vivienda

Si estás pensando en vender un inmueble y existen construcciones que no aparecen en la escritura, es recomendable estudiar la situación antes de iniciar la operación. Una discrepancia entre la vivienda existente y su descripción registral puede detectarse durante la preparación de la compraventa o durante la tramitación de la hipoteca del comprador. Regularizar previamente la documentación permite que la descripción del inmueble refleje correctamente sus características reales y puede evitar retrasos durante la operación.

¿Cómo realizamos la regularización registral?

El procedimiento dependerá de la situación concreta del inmueble, pero generalmente comenzamos realizando un estudio previo de toda la documentación disponible. El trabajo puede desarrollarse mediante las siguientes fases:

• Estudio de la escritura y nota simple registral.
• Consulta de la información catastral.
• Revisión de documentación urbanística disponible.
• Visita y medición del inmueble.
• Levantamiento de planos.
• Estudio de la antigüedad de las construcciones.
• Comprobación de su situación urbanística.
• Preparación del certificado técnico.
• Georreferenciación cuando resulte necesaria.
• Asesoramiento sobre los siguientes pasos para completar la escritura y su inscripción registral.

Regularización de Obras y Registro de la Propiedad en Gandía

En Moragues Arquitectos podemos ayudarte si dispones de una vivienda, finca o construcción cuya realidad física no coincide con la información que aparece actualmente en tu escritura, Registro de la Propiedad o Catastro. Realizamos el estudio técnico del inmueble, levantamiento de planos, comprobación urbanística, estudio de antigüedad y preparación de la documentación necesaria para tramitar la Declaración de Obra Nueva Terminada. Si tu vivienda todavía aparece como “en construcción”, existen edificaciones sin declarar o necesitas coordinar la información entre Registro y Catastro, podemos estudiar previamente tu caso y determinar la solución adecuada.